דוגל ייזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל

פסק דין

1.בשנת 1983 המליצה הסוכנות היהודית לנתבע (להלן: "המינהל") להקצות ללא מכרז שטח בצפון מזרח הכינרת לצורך הקמת כפר נופש ופארק שעשועי מים (השטח הנ"ל יכונה להלן: "המקרקעין", או "הלונה גל"). השטח הוקצה לחמישה יישובים ברמת הגולן, שלימים התאגדו כחברה - חברת חוף גולן – שירותי תירות וקיט בע"מ (להלן: החברה").

כפי שיפורט להלן, משנת 1998 חוכרת התובעת את המקרקעין מהמינהל.

החלטות המינהל

2.הצדדים התייחסו במסגרת טענותיהם למספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל, שלמען הנוחות נפרט להלן את עיקריהן.

3.החלטה 370 – מיום 16.2.1988, "החלטה בדבר התנאים לפיהם תימסר קרקע למטרת קיט, תיירות ומסחר בהתיישבות החקלאית ביישובי הפיתוח וביישובי קו העימות בצפון".

בס' 7 להחלטה זו, נקבע כי החוכר קרקע שתנאי ההחלטה חלים עליו, יוכל לבחור לשלם דמי חכירה לפי אחת משתי אפשרויות –

תשלום "סכום מופחת" של דמי חכירה, קרי דמי חכירה מהוונים מופחתים בהתאם להחלטה 351 (הקובעת שיעור דמי חכירה מופחתים ליישובי רמת הגולן ויישובי קו העימות בצפון);

או תשלום דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מ"הסכום המופחת".

ס' 8.1.2 להחלטה קובע את התשלום שיש לשלם בעת העברת זכויותיו של החוכר או חלק מהן לאחר. הסעיף קובע כי במועד העברת הזכויות, ישולם:

"החלק היחסי הזהה לשיעור הזכויות המועברות, מתוך ההפרש שבין הסכום המופחת ששולם בפועל למינהל, לבין דמי החכירה המהוונים המלאים בשיעור של 91% מערך הקרקע על פי השומה ששימשה בסיס להסכם בינו לבין המינהל, בתוספת הפרשי הצמדה כמקובל במינהל".

ס' 13 להחלטה קובע, כי על מפעלי תיירות קיימים ובין היתר על הלונה גל, יחולו תנאי ההחלטה, והם יכללו בקבוצה א' של החלטה 351. עוד נקבע כי ס' 8.1.2 שצוטט לעיל, יחול על מפעלי התיירות שפורטו בהחלטה, ללא אפשרות בחירה.

כלומר – עולה מהחלטה 370 כי היא הוחלה באופן מפורש על שלושה מפעלי תיירות וביניהם הלונה גל. הוחלט בה כי מפעלים אלה ישלמו דמי חכירה מופחתים (על פי אחת משתי אפשרויות), וכי במועד העברת הזכויות, יושלמו דמי החכירה לשיעור המלא של 91%.

4.החלטה 817 – מיום 10.2.1998, "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע".

ההחלטה קובעת כי ליישובי קו העימות בגזרת לבנון יינתן פטור מלא מתשלום דמי חכירה בהקצאת מקרקעין למסחר ולתיירות. ס' 8 להחלטה קובע כי תוקפה הוא מיום אישורה על ידי השרים הנוגעים בדבר, וכי עד ליום אישורה, יחולו ההחלטות שהיו בתוקף בעת הגשת הבקשה. בס' 9 להחלטה מפורטות ההחלטות שהחלטה 817 מבטלת אותן. החלטה 370 אינה מנויה בין החלטות אלה.

5.החלטה 866 מיום 3.5.1999 "יישובי רמת הגולן – תיקון החלטה מס' 817".

ההחלטה קובעת כי דמי החכירה המופחתים כפי שנקבעו בהחלטה 817 ליישובי קו העימות בגזרת לבנון, יחולו גם על ישובי רמת הגולן, וכן על אזורי התעשייה ברמת הגולן. בנספח להחלטה מנויים היישובים ברמת הגולן, וביניהם היישוב "כנף". פארק ה"לונה גל" אינו מופיע בנספח לרשימה.

ההסכמים

ביום 11.3.1991, נחתם בין המינהל לבין החברה הסכם חכירה (שיכונה להלן: "הסכם 91"). מכוח הסכם 91, הוקצו לחברה מקרקעין בשטח של 63,000 מ""ר לתקופה של 46 שנים מיום 1.7.1990. המינהל דרש, כתנאי להסכמתו לאישור העיסקה, כי החברה תתחייב להתקשר בהסכמים על פי החלטות המינהל והנהלים הרלוונטיים. ביום 22.4.1983 חתמה החברה על התחייבות כאמור, הכוללת בין היתר התחייבות לשלם למינהל כל סכום שייקבע על ידיו.

בנספח להסכם 91, צוין כי ההחכרה היא על פי החלטה 370. כן צוין בס' 4 לנספח כי: